20.04.2019

Проблема 1 июля. Смогут ли застройщики достроить дома дольщиков

5 дней назад
Комментарии (0)
Почему правительство смягчает поправки к закону о дольщиках

В понедельник 15 апреля правительство РФ должно обнародовать так называемые «критерии неприменения» эскроу к строящимся домам. Это постановление призвано смягчить принятые в декабре поправки к 214-ФЗ и разрешить достраивать некоторые дома «по-старому», то есть, по сути, продлит жизнь привычному долевому строительству. Удастся ли девелоперам отделаться легким испугом?

Поправки к 214-ФЗ, «закону о дольщиках», вступили в силу 1 июля 2018 года — тогда стало ясно, что с 1 июля 2019 застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Им придется получать проектное финансирование в банках, где на специальных эскроу-счетах будут храниться деньги покупателей квадратных метров. До принятия поправок эти деньги сразу после заключения и оплаты ДДУ оказывались на счете застройщика, и он мог ими распоряжаться как угодно.

Девелоперы отреагировали очень быстро: только в Москве в 2018 году количество разрешений на новое строительство выросло в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом (до 21,5 млн кв. м). Участники рынка исходили из логики, что проектам, которые были начаты до 1 июля 2019 года, разрешат работать по-старому.

Гром грянул 18 декабря: неожиданно для всех Госдума во втором чтении приняла поправки в более жесткой редакции. С 1 июля переходить на проектное финансирование и эскроу-счета придется всем строящимся домам. К этому застройщики были совершенно не готовы.

Все первые месяцы года рынок был как взбудораженный пчелиный улей. Владельцы девелоперских компаний пугали чиновников, что принятие поправок может остановить долевое строительство и сделает невыполнимым пожелание президента Путина строить 120 млн кв. м в год. На отраслевых конференциях обсуждали апокалиптические сценарии вроде банкротства двух третей девелоперов, роста цен и попадания в зависимость от банков. Почему переход на новую систему финансирования оказался таким сложным?

Девелоперы и банкиры

Первая проблема в том, что к новой реальности оказались не готовы не только девелоперы, но и сами банкиры. «Мы пытались добиться, чтобы закон был принят в другой редакции, — сетует в разговоре с Forbes глава крупной строительной компании. — Ничего не получилось». Он говорит, что в линейке продуктов банков раньше такой услуги, как проектное финансирование с использованием счетов эскроу не было, и из-за этого возникает много «шероховатостей».

«Работа с банками занимает сейчас уйму времени, уйму нервов и креативных способностей, потому что банки сами ни черта не понимают, что это такое и как это должно выглядеть, — эмоционален другой московский девелопер. – И мы вместе с ними сейчас с чистого листа что-то придумываем». Он говорит, что каждый из банков трактует закон по-своему и выдвигает разные требования. Кому-то нужно, чтобы проект показывал высокую рентабельность, кому-то — чтобы застройщик вкладывал больше своих денег.

Обычный кредит застройщику банк может рассматривать, например, в течение трех месяцев. Необходимость профинансировать все строящееся в стране многоэтажное жилье требует от банков серьезного напряжения сил. Директор департамента кредитных продуктов и процессов ОАО «Сбербанк России» Сергей Бессонов признается, что людей, которые будут анализировать строительные проекты, не хватает: «Мы планируем увеличить количество кредитных инспекторов более чем на 50%. Для этого открыты вакансии на 306 человек». Ресурсы банк будет искать как внутри кредитной организации (переводить на «стройку» с других позиций), так и на внешнем рынке – из других банков и компаний.

Вторая проблема — от банков потребуется непривычно много денег. В апреле крупнейший застройщик в стране группа ПИК заявила, что если перевести все ее стройки на проектное финансирование, то компании понадобится 250 млрд рублей проектного финансирования. «Всего в долевое строительство вложено порядка 4 трлн рублей, — посчитал зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. — Из них 800 млрд – это банковские ресурсы, 400 млрд – деньги самих застройщиков, а 2,8 трлн – это деньги дольщиков. Из них 1,4 трлн рублей приходится на Москву». «Потенциал уполномоченных банков составляет 16 трлн рублей», — заявила на совещании в правительстве зампред ЦБ Ольга Полякова. По данным ЦБ, банкам в рамках проектного финансирования предстоит увеличить выдачу кредитов в 8 раз до 6,5 трлн рублей. При этом в 2018 году портфель строительных кредитов банка ВТБ составлял 1,1 трлн рублей, Сбербанка — порядка 700 млрд.

«В кулуарах говорят, что банки были не последними лоббистами введения эскроу-счетов. Это широкие возможности по расширению базы, они получат не только приток бесплатных денег, но и контроль над проектами девелоперов», — говорила партнер компании EY Ольга Архангельская на конференции ИД «Коммерсантъ».

«Большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам, примерно 30—35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям, — заявил на форуме Сочи глава Сбербанка Герман Греф. — Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять. Поэтому какое-то количество застройщиков просто обанкротится. Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».

Осознавая все эти проблемы, в правительстве разработали документ, так называемые «критерии неприменения». Именно он должен быть утвержден 15 апреля. Предварительно в нем обозначены важные послабления. По старым правилам смогут достраиваться дома, готовые на 30%, и те, в которых продано более 10% квартир. Регионы смогут сами определять коэффициенты готовности, при которых объекты смогут достраиваться по-старому. В апреле председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова заявила журналистам, что более 70% строящихся сейчас в Москве домов, скорее всего, продолжат продаваться по старым правилам.

 

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/374797-problema-1-iyulya-smogut-li-zastroyshchiki-dostroit-doma-dolshchikov

Последние новости

Иск в суд против Зеленского касается подкупа избирателей кандидатом, – адвокат

34 минуты назад
Комментарии (0)

По словам Хилько, есть два исковых требования Иск об отмене регистрации кандидата в президенты Украины Владимира Зеленского касается подкупа избирателей…

34 минуты назад
Комментарии (0)

У Зеленского прокомментировали судебный иск о снятии кандидата с выборов

49 минут назад
Комментарии (0)

Снятие кандидата с выборов на данной стадии избирательного процесса представитель команды назвал незаконным В команде кандидата на выборах президента Украины…

49 минут назад
Комментарии (0)

В суде подтвердили подготовку заседания по иску об отмене регистрации Зеленского

52 минуты назад
Комментарии (0)

По словам представителя суда, сейчас готовится зал В Шестом апелляционном административном суде Киева готовят помещение для проведения заседания по делу…

52 минуты назад
Комментарии (0)

Адвокат Порошенко подал иск о снятии Зеленского с выборов

54 минуты назад
Комментарии (0)

Шестой апелляционный суд Киева 20 апреля рассмотрит иск об отмене регистрации Владимира Зеленского на выборах президента Украины. Об этом сообщил…

54 минуты назад
Комментарии (0)
Авторизация
*
*
Регистрация
*
*
*
*
Генерация пароля